摘要：住宅小区地下车库归谁所有，停车收费该如何定价，是不是物业想涨就涨？如果业主对涨价幅度不满，该向哪里投诉？

　　■ 都市时报记者 敖东分
　　位于北京路一高档小区的业主反映，小区地下车库停车费突然上涨了一倍，停车一个月要花近千元。对此，物业回应称，停车收费按照市场调节价执行，是合法的。记者走访昆明多个小区发现，多数小区居民一般都选择以包月的价格租车位，但不同小区车位收费差距大。此外，一些物业共有部分的停车位收费远远高于政府指导价。
　　业主反映
　　有业主停一天
　　要花费60元
　　昨日上午11点，北京路一小区大门口停放了七八辆私家车，将小区进出口围堵起来。据了解，这些车辆前天上午就停在此地，原因是业主认为小区物业突然上涨的停车费太高且不合理，双方一直为此事僵持不下。
　　“2014年小区停车费为8元/天，2016年涨到15元/天，今年1月1日突然涨到30元/天，停车费一次性涨了50%也太离谱了。”小区业主代表旷女士说，物业关于停车费上涨的相关事宜都没有征求过业主的同意，只是贴了一张通知。
　　该小区门口张贴的停车收费标准公示上写着：停车30分钟内免费，30分钟至1小时收费5元，之后每30分钟加收1元，单次停放24小时内30元封顶。“单次停车收费封顶30元，如果车辆进出还要另外收费，进出频次越高收费越多，有的业主一天仅停车就花了60元。按照这种收费标准，一个月停车费要花上千元。”该小区业主范先生说。
　　“小区地下车库车位售价为25万-60万元/个，价格比周边小区贵1倍，所以大部分业主都是租车位来用，我们认为这次涨价就是物业逼着业主买车位。”范先生说，包括他在内的很多业主对停车位的归属都不清楚。
　　记者向该物业经理何云虎了解情况，对方表示，“小区车位明确是产权车位，根据市场调节价进行收费，我们收取的停车费是合法的，并提前一个月进行了公示。”他说，物业公司与业主进行过沟通，暂时还没有明确的解决方案。
　　“目前业主情绪比较激动，社区只能先引导业主与物业公司和开发商进行协商。如果协商无果，社区会介入，将业主意见反馈给物业和开发商，要求他们提出解决方案。如果调节后双方仍达不成共识，业主只能通过法律途径解决。”小区所在的金江路社区主任李敏说。
　　记者走访
　　不同小区停车费差距大
　　记者在走访昆明各小区时发现，很多小区居民认为买车位花费太高，因此选择包月的方式交费停车。这些车位一部分来自开发商没有售完，交于物业出租的车位；一部分是业主转手出租的车位。调查中发现，目前各小区的地面、地下停车位的价格都没有明确的标准，不同小区车位费差距很大。
　　在中昆医大广场小区，物业张贴的收费公示显示，停放半小时至1小时收费10元，超过1小时加收3元，连续累计停放24小时收取40元。“包月车位只有运气好，遇上业主出租才有车位，但是价格也要五六百一个月，没有车位的只能按临停价格交停车费，停一个月都要八九百元。”小区业主汤女士说，小区高昂的停车费让她难以接受，她只能把车停到附近的公共停车场里。
　　记者走访发现，多数小区车位包月费用在200-350元/月之间，但也有包月价格较高的停车位。家住版筑翠园的业主王先生表示，其所在小区停车位价格比周边小区都要高，“一个单独的地上车位每月收费450元，地面车位临停的，24小时封顶36元。”而记者查阅发现，2013年，版筑翠园就曾被业主反映过450元/月的停车费太高。市发改委根据审核，明确该小区停车场执行公共停车场（地）二类区域政府定价标准；住宅小区执行新《办法》规定的政府指导价管理，要求小区按新的收费标准对业主多退少补。
　　小区路内车位收费大多超过指导价
　　2017年2月24日，昆明市发改委发布《关于进一步完善机动车停放服务收费管理的实施办法》，该办法自3月20日起实施。
　　《办法》规定，主城规划区内住宅小区（含商住一体混合型小区住宅部分）物业共有部分的停车设施，已成立业主大会的，其停车服务收费标准由业主大会确定；未成立业主大会的，其停车服务收费标准原则上由车主与物业服务企业、停车服务企业协商确定，协商不一致的，按“昆明市住宅小区物业共有部分的停车设施收费政府指导价”标准执行。住宅小区内机动车停放服务收费包月价格在90-200元，规定价格可以在基准价基础上上浮，但不超过30%。
　　记者走访各小区发现，不少小区停车费远高于政府指导价的最高收费标准。在丰宁小区菱角塘路，路两边划着停车线的车位上都停满了车。据了解，该小区为老旧小区，停车场车位紧张，部分业主的车辆都停在小区内部道路，停车位计次收费，白天计次收费5元，晚上收费为7-8元，包月价格为200元/月，停车场包月价格为300元/月。
　　根据新规，丰宁小区室外（含小区路内）200元/月的停车费超过指导价，（室外含小区路内小型车停车包月指导价为90元，上涨30%后为117元），超出金额达83元。同样，室内停车费用远远超过指导价（室内小型车指导价为150元，上涨30%后为195元），超出金额达105元。
　　★律师观点
　　产权属开发商的
　　可自主调价
　　住宅小区地下车库归谁所有，停车收费该如何定价，是不是物业想涨就涨？如果业主对涨价幅度不满，该向哪里投诉？新葡萄8883官网登录页面律师朱绍坤表示，地下车库一般分为三种：开发商拥有完全产权，属于公摊面积的地下车库，属于民防部门所有的地下停车库。
　　第一种，即开发商拥有完全产权的情况。建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》明确，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。因此，如果地下车库的建筑面积在销售面积中未进行分摊，开发商又拥有地下车库的所有权，便可以销售或出租。
　　第二种是属于公摊面积的地下车库。如果属于建筑面积已在销售面积中进行分摊的地下车库，其所有权归所在的整幢房屋全体业主共有。业委会有权决定地下停车位的出租或售卖，以及租售的价格。
　　第三种则属于民防部门所有的地下停车库。如果地下停车库的所有权一栏填写的是民防部门，那么所有权实际归国家所有，不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有，即所谓的“谁出资，谁收益”。
　　“若小区地下车库属于开发商投资建设，不属于政府定价范围且不属于业主共有部分的，则投资建设主体有权依据市场竞争、供求情况等自主调整收费标准。”朱绍坤说：“如属于业主共有部分的停车设施，收费标准应由业主大会直接确定或车主与物业服务企业、停车服务企业协商确定，协商不成的，按政府定价确定，物业服务企业、停车服务企业不能任意涨价。”
　　朱绍坤介绍，如果小区业主对停车收费上涨不满的，如属于物业共有部分的停车设施，物业服务企业、停车服务企业未经业主大会或业主协商任意涨价的，业主或业主大会可提出异议、协商解决。如协商不成的，可以通过司法途径解决。如属于政府定价范围的停车设施，物业服务企业、停车服务企业未按照规定执行，任意涨价的，业主可向相关价格主管部门进行投诉。
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