摘要：民宿，作为一种便宜又有生活气息的旅行住宿方式，深深受到年轻人的喜爱。最早是在国外的农庄里，主人把一些房间出租给游客住...
小区建民宿，住改商是否合法？
 
民宿，作为一种便宜又有生活气息的旅行住宿方式，深深受到年轻人的喜爱。最早是在国外的农庄里，主人把一些房间出租给游客住，游客可以在主人家吃饭，直接感受当地的风土人情。
最近几年，条码君的朋友出国旅游也会通过app预订民宿，房价有时候还比酒店便宜，特别适合一家人出游时住宿。
但是听涛雅苑小区的民宿却引起了小区居民的困扰。住宅改为商用是否合法？民宿扰民责任应如何界定？新葡萄8883官网登录页面张与律师与评论员水木一起聊聊民宿的事。
 
小区不具备办旅社条件不少民宿没有手续
 
张大妈在听涛雅苑小区已经住了7个年头了，她说之所以买这个小区的房子，就是看中它的周边环境。头四年住得挺好，但从2015年开始，小区内突然慢慢多了很多陌生人的身影。
张大妈：“栋栋都有旅社，我那栋全都是旅社，你们可以看看。这个是我们自己购买的房子，原来很好的，现在就出现了这样的问题。”
张大妈所说的旅社，就是现在很流行的民宿，自从小区内出现了民宿，每天天不亮就能听到拉杆箱的声音，到了半夜还能听到各种吵闹声。
记者在小区里采访了多位业主，他们的感受都和张大妈一样，觉得自己的利益受到了侵犯。并且每天从早到晚太多陌生游客进进出出，也有安全隐患。
记者看到，整个听涛雅苑小区，到处挂满了花花绿绿的招牌，这些招牌都是房产中介公司的。小区里的中介公司，除了传统的售房、租房业务，还有日租房、迎接房源信息和家庭旅馆等业务。一部分游客会由中介公司的工作人员带领前往民宿。其余部分旅客则是预订后，自行找到民宿。记者找到了小区的物管工作人员，对方表示，这种情况不太好管理，他们也很无奈。
相关工作人员：“这个小区说白了也不是什么商业区，本来也不是做生意的地方。这个东西我们不好管，我们还要和业主沟通相处的。”
听涛雅苑小区的临时物业负责人说，据他们了解，小区内不少民宿是没有手续的。也不具备办旅社的条件，他们已将这一情况反映给了相关部门。
 
新型旅游住宿受游客热捧
记者从滇池度假区工商局了解到，听涛雅苑小区内目前存在客栈，有的店家可以提供营业执照，有的属于房产公司运作，还有一部分属于无证经营的个体户。可是，由于现行法律中没有明文规定客栈经营的场所选址，也没有界定开在小区里的客栈是否合法合规，他们也只能对存在的问题尽量排查。
记者也采访了一些游客，他们倒觉得，小区民宿这种新型的旅游住宿方式很好，关键在于监管跟上。
游客：“其实这种民宿的方式把房子利用起来，我觉得挺好的，只是说你的管理要跟上，只要客栈他登记到位了，我都觉得没问题，只是管不管的问题。
到底民宿是怎样的？记者以帮朋友订房为由，在听涛雅苑小区内随机挑选了一家民宿进行调查。这位民宿老板说，他们设置有三人间和标间，住客可以根据自己的需要挑选房间。
见记者有住宿需求，这位民宿老板立即起身带记者看房。一路上，这位老板还向记者了介绍起了小区内的民宿情况。
民宿老板：“这个是独栋的，你看前面的这些独栋，都是客栈，但是没有独立卫生间的。”
几分钟后，这位老板带记者进入了一栋别墅内。记者注意到，整栋别墅分为上下两层楼，一楼设置有一个客厅和两个客房。
这位老板表示，目前昆明正处于旅游高峰期，小区内的民宿住房非常紧俏，如果需要订房得提前预定。
随后，记者与民宿老板来到了小区一栋六层居民楼内。暗访中，记者不时遇到背着包或是拖着拉杆箱的人群，他们对话中，记者听出这是小区里一些客栈店家与前来看房入住的房客。记者发现，相比开在别墅的客栈来说，这些在单元楼内的客栈很隐蔽，不仅楼前没有任何标识或客栈招牌，就连客人入住也由他们亲自接送。
记者了解到，很大一部分游客都是通过各种订房APP来预定民宿的。记者在小猪APP上输入关键词“昆明”进行搜索，就找到3000多个民宿房源，点进去没有任何关于民宿营业执照的信息，也没有房东本人的信息。记者又尝试在小猪APP上注册成为房主，发现只需要填写一些基本信息就可以注册成功。而另一个订房APP，身份验证环节还可以自由选择，房主可以使用护照、身份证或者营业执照来进行认证。
 
 
要怎样才能协调民宿带来的问题呢？我们今天请到了新葡萄8883官网登录页面律师张与和评论员水木一起来聊聊民宿的事。
 
主持人：国内的民宿跟客栈、公寓式酒店有什么区别呢？为什么突然就很受欢迎，住宿体验特别好吗？
张与律师：它的价位比同区位的酒店要便宜。在一些CBD或者市中心都能找到民宿的影子，体验还是比较好的。民宿和客栈这两个概念比较相近，但是根据去年10月1日开始实施的《旅游民宿基本要求与评价》明确规定了民宿是利用闲置资源、民宿主人参与接待、让游客体验当地风土人情的一种住宿方式。民宿收益属于房主的辅助性收益，而客栈收入是主要经济来源，公寓式酒店则属于商业房产。
 
主持人：刚刚的新闻里，游客说，这是闲置资源利用，是件好事，你觉得是这样的吗？
评论员水木：我认为资源利用应当依法合规，既然经营民宿就应该接受相应的管理，我所了解到的民宿都没有证照。
 
主持人：小区里的民宿，有人觉得好，有人觉得不好，不管好不好，关键得合法。小区业主觉得他们权益被侵犯了，从法律上怎么界定呢？有没有相关法律支持他们？
张与律师：《旅游民宿基本要求与评价》规定民宿经营要取得当地地方政府部门的许可，除此之外，我国物权法的第七十七条明确规定，住改商必须要经过厉害关系人的同意。简单来说，就是必须经过相关业主的同意。
 
主持人：刚刚的新闻里，工商局说有的店家可以提供营业执照，而现行的法律没有明确规定开在小区里的客栈是否合法，这就让人迷惑了，住宅改成商用的民宿，这是合法合规的吗？
张与律师：昆明市的《城市房地产交易条例》规定不允许更改房屋性质。营业执照是工商部门对于进行经营的一种许可，但并不是资质审查，比如你填的地址可能不是实际经营地址。
 
主持人：很多开在小区里的民宿，已经引起了很大的矛盾，有一部分说白了就是黑旅馆，但是物管和工商部门显得都很无奈、也很无力，你觉得为什么会这样呢？
评论员水木：我也曾经投诉过民宿。民宿的经营行为更加隐蔽，没有实际入住的合同，因此管理起来更加困难。
 
 
 
主持人：其实开在小区里的民宿和小区业主之间的矛盾，在国内很多城市也存在，在四川成都的一个小区内，有几家住户开办了小区民宿，其他住户生活受到严重影响。矛盾甚至酿成了冲突。最后300多户居民联合起来，请了律师，把物业、业主、以及民宿公司聚集在了一起做了一次协商，其中一位业主挨家挨户地和那些把房屋租出去做民宿的业主谈判，最终让这些业主和民宿公司解约，小区的住户也维护了自己的利益。这是个成功的案例，您如何评价这个解决方案的？
张与律师：这并不能评价为一个特例。因为这是调解平等的民事主体之间的官司，而且近年来类似事件频发，并不能算一个特例。
评论员水木：这不是一个司法解决办法，而是基于稳定而采取的解决办法。只能说业主也只能采取这样的维权办法，通过业委会进行维权。
 
主持人：看了记者用app订民宿或者注册成为房主的过程，我觉得有点像网约车平台，还有的商家是用微商的方式在推广、租房，会不会有什么风险？特别是对于游客，有安全隐患吗？
张与律师：我发现通过APP来订民宿，但没法核实信息，此外，入住也不需要登记，对于双方来说都存在安全隐患。
评论员水木：一是订金无法退，二是卫生条件无法保障，三是入住期间发生问题难以协调，四是退房没有发票、没有维权渠道。
 
主持人：把预定的环节管控起来难不难？
评论员水木：预定环节如果要完全管控的话还是挺难的。现行的酒店规范在于有强制规定，而民宿是没有的。
 
主持人：还有哪些环节，游客有可能面临风险？
张与律师：如果在我们不了解民宿真实信息的情况下，游客要进行维权是很难的。
 
主持人：细抠这些环节，游客似乎面临很多风险，可是现状是小区里的民宿相当受欢迎，就像老板说的，旅游高峰期要提前一个月预订。有需求，所以小区里的民宿也是野蛮生长。为什么会这样，游客就没有安全意识吗？
评论员水木：原因在于，一是价格相对较低。二是住宿主体以年轻人为主，安全意识相对较低。
 
主持人：其实民宿在国外是非常受欢迎的，目前做的最大最火的一个民宿预定APP，叫做爱彼迎，前几年也正式进入了中国市场。目前国内的很多民宿预订APP，也是仿照爱彼迎的模式来做的。比较下来，国外民宿好像更成功，更成熟，很少听说引发矛盾冲突。那么是不是这个“舶来品”的在咱们咱们这有点水土不服？还是哪个环节出现了问题？
张与律师：民宿主人真正参与到接待当中的小型的住宿旅馆。但我们可能有点误解，我们需要更多的民宿还是非旅馆？
 
主持人：有人说，民宿本质是共享经济，代表了未来的发展趋势，你怎么看？
评论员水木：民宿是共享经济。把闲置房屋用于共享这是没问题的，但法律法规的缺失导致相关管理滞后。
 
主持人：我们查了一下，现在我国已经有些地方已经出台了地方性的民宿管理暂行办法，比如厦门思明区明确划定可申报民宿的区域范围，区域范围内的住宅小区，含商品房，安置房，已纳入土地房屋征收范围的房屋不得用于开办民宿。此外民宿经营规模，单栋房屋客房数不能超过14间，建筑层数不可超过4层，面积不超过800平方米。符合条件的个人或公司，可在指定网站下载核验表，交由相关部门审核。
如何评价厦门思明区的这个暂行管理办法？能规范民宿吗？对于民宿的发展和监管有些什么建议？
评论员水木：我觉得首先法定的职能部门要进行监管，第一责任部门就是公安部门。公安部门应该和社区、物业进行合法规劝，由房主负起相关责任，并从立法的层面明确哪些住宅可以经营民宿。
张与律师：如果民宿没有规范的情况下，作为一种民间业态存在，民宿主人应当为游客购买服务性的保险。